คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์

คำมั่นเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์ หรือคำมั่นจะให้เช่า

มาตรา 538 บังคับให้การเช่าอสังหาริมทรพัย์ที่เกินกว่าสามปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือ ผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบับคับกันได้เพียงสามปี แต่ในบางครั้งคู่สัญญายังไม่แน่ใจว่าจะเช่าทรัพย์สินกันเป็นเวลานนาน ๆ หรือไม่ หรืออาจจะไม่ต้องการไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะต้องเสียเวลาและเสียค่าใช้จ่าย จึงได้ทำสัญญาเช่ากันไม่เกินสามปี แล้วมีข้อตกลงกันว่า เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าได้เช่าทรัพย์สินนั้นต่อไป กรณีเช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นว่า มิใช่การทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนตามกฎหมาย เพราะผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายแสดงเจตนาฝ่ายเดียว ทั้งเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ผู้เช่าจะตกลงต่อสัญญาเช่าต่อไปหรือไม่ก็ยังไม่แน่นอน ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นจะให้เช่า และมีผลบังคับกันได้

คำมั่นนั้นจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้สนองรับคำมั่นได้สนองรับคำมั่นนั้นก่อนที่ผู้ให้คำมั่นจะถึงแก่ความตาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินบางส่วนในโฉนดที่ 1230 ของนายเจริญ ลิมปพัทธ์ เพื่อปลูกโรงงานและบ้านอยู่อาศัย มีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสัญญาเช่าข้อ 5 มีว่า เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว นายเจริญยินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้อีกสิบปีตามสัญญาเดิม ต่อมานายเจริญตาย โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นผู้รับมรดกที่ดินแปลงที่โจทก์เช่า ให้ต่ออายุสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์อีกสิบปี จำเลยทั้งสี่รับจะจัดการให้เมื่อจดทะเบียนรับโอนที่ดินมาเป็นมรดกแล้ว แต่แล้วก็บิดพลิ้ว โจทก์ได้ติดต่อกับจำเลยอีกหลายครั้ง จำเลยคงผัดผ่อนเพิกเฉยเรื่อยมา จึงขอให้พิพากษาบังคับให้จำเลยทั้งสี่ต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปี โดยมีข้อสัญญาตามสัญญาเช่าเดิม และจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินที่เช่าต่อศาลเพื่อให้โจทก์รับไปจดทะเบียนด้วย

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าข้อ 5 เป็นเพียงคำมั่นจะให้โจทก์เช่าต่อไปไม่มีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาท เมื่อนายเจริญตายคำมั่นย่อมระงับ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยทั้งสี่ และสัญญาเช่าเดิมระงับไปเมื่อครบกำหนดสิบปีแล้วเช่นกัน จำเลยได้มีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาต่อจำเลยแล้ว โจทก์ไม่ยอม จำเลยได้บอกเลิกสัญญาฉบับเดิมแล้ว ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเดือนละ 800 บาท จากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากที่พิพาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด10 ปี จำเลยทั้งสี่จึงผูกพันตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่า จำเลยทั้งสี่สนองรับแล้ว คำมั่นจึงผูกพันจำเลยทั้งสี่ จำเลยยังเก็บค่าเช่าอยู่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วและยังไม่บอกเลิกการเช่าก่อน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท กับให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 800 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2512 ไปจนกว่าโจทก์และบริวารจะออกไปหมดสิ้น (ตามฟ้องแย้ง)

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าที่พิพาทให้โจทก์มีกำหนดสิบปีตามสัญญาเช่าเดิม ถ้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยทั้งสี่ฎีกา

ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2501 โจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของนายเจริญ โฉนดที่ 1230 เพื่อปลูกโรงงานอุตสาหกรรมและบ้านอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่าสิบปีนับแต่วันทำหนังสือสัญญา ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดธนบุรี สัญญาเช่าข้อ 5 มีข้อความตอนหนึ่งว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม นายเจริญตายเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2511 จำเลยที่ 1 เป็นภรรยาและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 เป็นบุตรของนายเจริญ โจทก์ได้ไปติดต่อกับจำเลยทั้งสี่ขอให้ไปจดทะเบียนทำสัญญาเช่าต่อตั้งแต่ก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดในวันที่ 7 ตุลาคม 2511 จำเลยผัดว่ายังโอนที่ดินไม่เสร็จ เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2511 จำเลยทั้งสี่ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินโฉนดที่ 1230 มาเป็นของตนและยังคงเก็บค่าเช่าจากโจทก์ตลอดมา โจทก์ได้มีหนังสือถึงจำเลยขอให้ไปจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้สิบปี จำเลยจะให้ทำสัญญาเช่ากันเองมีกำหนดเวลาเช่าสามปี โจทก์ไม่ตกลง

ปัญหาว่าโจทก์จะฟ้องขอให้พิพากษาบังคับจำเลยปฏิบัติตามข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ 5 ได้หรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาปัญหาข้อนี้โดยที่ประชุมใหญ่แล้วมีมติว่า หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเจริญฉบับลงวันที่ 7 ตุลาคม 2501 ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า"เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม" เป็นแต่เพียงคำมั่นของนายเจริญว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้น ยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพันนายเจริญ เพราะยังไม่ได้ความว่า โจทก์ได้สนองรับก่อนนายเจริญตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่า นายเจริญตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรค 2 มาใช้บังคับ เหตุนี้คำมั่นของนายเจริญย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จึงจะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และบังคับโจทก์ไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

( ประพจน์ ถิระวัฒน์ - สมคิด มงคลชาติ - ไพโรจน์ ไวกาสี )

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US