การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยมิชอบ

การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้เช่าชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าได้ เพราะใน สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551

สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าหรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อผู้ให้เช่าไม่ได้ผิดนัด การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือน ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่เฉพาะชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยจำเลยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากจำเลยเช่าได้ 2 ปี จำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์ ทั้งที่โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ทั้งยังขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าไปเช่าพื้นที่เฉพาะส่วนที่กั้นด้านล่างของอาคารเลขที่ 165-167 ถนนชุมพล อำเภอเมืองฉะเชิงทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา ห่างจากอาคารของโจทก์ประมาณ 50 เมตร และไม่ชำระค่าเช่าอีกหนึ่งปีเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ 720,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องทุบกระเบื้องและปูพื้นพร้อมปูกระเบื้องยางให้เหมือนเดิม 50,000 บาท กับต้องทาสีฝ้าเพดาน เดินสายไฟฟ้า 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 820,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปีจริง เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2544 จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่ากิจการของจำเลยประสบปัญหาจึงขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบเป็นเวลา 3 เดือนก่อนครบกำหนดการชำระค่าเช่าในวันที่ 14 กรกฎาคม 2544 สัญญาเช่าที่โจทก์กับจำเลยทำขึ้นไม่ได้ห้ามจำเลยบอกเลิกการเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ได้ทำให้อาคารที่เช่าจากโจทก์เสียหายแต่กลับปรับปรุงอาคารเพื่อให้ใช้ประโยชน์ดีขึ้นจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายและค่าเช่าให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 730,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขอนอกจากนี้ให้ยก

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 250,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท
โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์

คงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เอกสารหมาย จ.5 ที่จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มิได้มีข้อความระบุว่าจำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวโดยสรุปว่าโจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตรงกันข้ามกลับได้ความจากโจทก์ว่าหลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ยังมีหนังสือฉบับลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 เอกสารหมาย จ.8 ไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย โดยส่งหนังสือฉบับดังกล่าวไปยังจำเลยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือฉบับนั้นเมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 จำเลยมิได้นำสืบหักล้างในข้อนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้ทักท้วงจำเลยแล้วว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคหนึ่ง ส่วนที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เห็นว่าการที่โจทก์นำคดีนี้มาฟ้องก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด แสดงว่าโจทก์ประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป โจทก์มีสิทธิเรียกร้องเพียงค่าใช้ทรัพย์ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ เอกสารหมาย จ. 8 ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลยดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่โจทก์โดยคิดคำนวณเป็นค่าใช้สถานที่ในระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่ระงับจึงไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 12,000 บาท
( กำพล ภู่สุดแสวง - สถิตย์ ทาวุฒิ - อิศเรศ ชัยรัตน์ )

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US