การบอกเลิกสัญญาเช่า

การบอกเลิกสัญญาเช่า
สัญญาเช่ากำหนดชำระค่าเช่าทุก สามเดือนต่อครั้ง และเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแต่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่โดยที่ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย(คือสามเดือนตามสัญญา)แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2196/2545

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ห้ามเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีก และให้จำเลยชำระเงิน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จพร้อมกับใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 22,500 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2542 เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เป็นเวลา 6 ปี ชำระค่าเช่าภายในวันที่ 10 ของเดือนที่ครบกำหนดตามงวด โจทก์บอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวทำไว้ 6 ปี แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงฟ้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาฉบับลงวันที่ 18 ธันวาคม 2541 โดยให้มีผลสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2541 และโจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 การกำหนดระยะเวลาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และห้ามเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทอีก พร้อมกับให้จำเลยชำระเงินจำนวน 202,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 29 มกราคม 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 19,500 บาท นับแต่เดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนโจทก์
จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยแล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19 พฤศจิกายน 2535 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 6 ปี เริ่มนับเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2536 ครบกำหนดวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ชำระค่าเช่าทุก 3 เดือนต่อครั้ง แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นับแต่เดือนเมษายน 2541 จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือทวงถามให้ชำระค่าเช่าและบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ตามเอกสารหมาย จ.4 ไปยังจำเลยโดยให้มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2541 อันเป็นวันครบกำหนดการเช่า จำเลยได้รับหนังสือนี้แล้วแต่เพิกเฉย

คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องค่าเช่าที่ค้างชำระได้หรือไม่ โดยจำเลยฎีกาโต้แย้งว่า หลังจากครบกำหนด 3 ปี แล้ว โจทก์คงให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปอีก จึงถือเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย เห็นว่า การเช่าที่ดินพิพาทรายนี้มีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ใน มาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่เคยตกลงกันไว้ก็ดี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้มิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 ดังที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมาไม่ เมื่อปรากฎว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ. 4 เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2541 จนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 29 มกราคม 2542 ยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่อย่างไรก็ดี นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ ฉะนั้น เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนเมษายน 2541 เป็นต้นมาและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตามเอกสารหมาย จ.4 แล้ว ซึ่งเมื่อนับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามที่มาตรา 560 วรรคสอง กำหนดไว้แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้ ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,000 บาท แทนโจทก์.

นายสวัสดิ์ สุรวัฒนานันท์ ผู้ช่วยฯ
นางสาวสุดรัก สุขสว่าง ย่อ
นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ
นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 560 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใดซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน
มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US