สัญญาซื้อขายแบบเหมา

สัญญาซื้อขายแบบเหมา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 133/2544

สัญญาขายเหมาคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อทรัพย์สินที่ผู้ขายเสนอขายหมดทั้งจำนวนในราคาที่ตกลงกัน ซึ่งผู้ซื้อต้องผูกพันชำระราคาและผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดตามที่ตกลงกันไว้ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีปริมาณมากหรือน้อยกว่าที่คิดคำนวณได้ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยได้ระบุตัวทรัพย์และส่วนของทรัพย์ที่จะซื้อจะขายไว้แน่นอน คือที่ดินเนื้อที่ 107 ตารางวาแต่ในส่วนของราคาระบุว่าให้เพิ่มหรือลดลงได้ตามเนื้อที่ซึ่งยังไม่แน่นอนว่าจะมีราคาเท่าใด จึงไม่ใช่สัญญาขายเหมา

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 107 ตารางวา แต่จดทะเบียนโอนเกินกว่าที่ตกลงไป 11 ตารางวาขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนหรือให้จำเลยชำระค่าเสียหายเท่าราคาที่ดินตารางวาละ 120,000 บาท เมื่อศาลเห็นว่าคำขอท้ายฟ้องที่ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินนั้น ไม่สามารถเพิกถอนได้ ก็ยกคำขอส่วนนี้และพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,320,000 บาท ตามคำขอท้ายฟ้องที่ว่าหากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ขอให้จำเลยชำระค่าที่ดิน ซึ่งหมายความว่าเมื่อเพิกถอนนิติกรรมไม่ได้ก็ขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินส่วนที่เกินได้ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ

จำเลยที่ 1 กับที่ 3 ตกลงกันว่าจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินของโจทก์ จึงให้จำเลยที่ 1 ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ระหว่างนั้นได้ดำเนินการจดทะเบียนตั้งบริษัทจำเลยที่ 2 ขึ้น โดยมีจำเลยที่ 3เป็นกรรมการผู้มีอำนาจและจำเลยที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการและผู้ถือหุ้นเมื่อถึงกำหนดก็จดทะเบียนโอนที่ดินเป็นชื่อจำเลยที่ 3 พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 3 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์จึงต้องรับผิดตามสัญญาจะซื้อขาย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 78 เนื้อที่ 405 ตารางวา เมื่อเดือนมีนาคม 2538 โจทก์แบ่งขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยทั้งสามเป็นเนื้อที่ดินประมาณ 107 ตารางวา ตารางวาละ 120,000 บาท และจำเลยทั้งสามยังได้ตกลงทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของผู้อื่นพร้อมกับโจทก์อีกหลายแปลงสำหรับส่วนของโจทก์หากทำการรังวัดแบ่งแยกเสร็จแล้ว มีเนื้อที่ดินเกินหรือขาดให้คิดราคาเพิ่มหรือลดตามอัตราดังกล่าวโดยในวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินจำเลยทั้งสามได้ชำระเงินมัดจำให้แก่โจทก์กับพวกแล้ว ตกลงจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาโจทก์มอบอำนาจให้ฝ่ายจำเลยทั้งสามเป็นตัวแทนไปดำเนินการแบ่งแยก เมื่อแบ่งแยกเสร็จแล้วจำเลยทั้งสามไม่แจ้งจำนวนที่ดินแน่นอนให้โจทก์ทราบ ต่อมาวันที่ 17 พฤษภาคม 2538 โจทก์กับพวกได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ ใส่ชื่อจำเลยที่ 3 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำเลยทั้งสามได้ชำระเงินให้แก่โจทก์เท่ากับจำนวนราคาที่ดินเพียง 107 ตารางวา จำเลยทั้งสามไม่แจ้งให้โจทก์ทราบว่า เนื้อที่ดินที่จดทะเบียนโอนนั้นเกินกว่าที่ตกลงกันตามสัญญาจะซื้อจะขาย 11 ตารางวา เป็นการกระทำไปโดยสำคัญผิดและจำเลยทั้งสามกระทำไป ทั้งรู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบอันเป็นการฉ้อฉลต่อโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 733 ตำบลบางโคล่ อำเภอบางคอแหลม กรุงเทพมหานคร ระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสาม หากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายคิดเป็นมูลค่าเท่ากับที่ดินจำนวน 11 ตารางวา อัตราตารางวาละ 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่จำเลยทั้งสามผิดนัด จนกว่าจะชำระเสร็จดอกเบี้ยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 123,750 บาท

จำเลยทั้งสามให้การว่า จำเลยทั้งสามมิได้ฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง คดีโจทก์ขาดอายุความแล้ว ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ร่วมกันชำระเงิน 1,320,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2538 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2

จำเลยที่ 1 และที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 และที่ 3 ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 78ตำบลบางขวาง อำเภอบางรัก กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 405 ตารางวาเป็นของโจทก์ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ต่อมาวันที่ 17 มีนาคม 2538โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวบางส่วน เนื้อที่ 107 ตารางวากับจำเลยที่ 1 ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ได้แบ่งแยกที่ดินของโจทก์ส่วนที่จะขายให้แก่จำเลยที่ 1 และออกโฉนดที่ดินใหม่คือโฉนดที่ดินเลขที่ 733 ตำบลบางโคล่ อำเภอบางคอแหลม กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน 61 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.13 แต่ก่อนที่จะออกโฉนดที่ดินใหม่ดังกล่าว โจทก์ได้จดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 733 ให้แก่จำเลยที่ 3 ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.9 โจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินแล้ว 12,840,000 บาท แบ่งเป็นชำระด้วยเงินสด 3,852,000 บาท เป็นตั๋วสัญญาใช้เงินของจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 3 ลงชื่อและประทับตราจำเลยที่ 2 จำนวนเงิน 8,988,000 บาท ปรากฏว่าที่ดินโจทก์ที่โอนไปนั้นมีเนื้อที่ 118 ตารางวา เกินกว่าที่ตกลงไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ.6 จำนวน 11 ตารางวา

มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 ประการที่สองว่าที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ชำระค่าที่ดินส่วนที่เกินกว่าสัญญาเป็นการพิพากษาเกินคำขอหรือไม่ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามว่าร่วมกันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์เนื้อที่ 107 ตารางวา แต่จดทะเบียนโอนเกินกว่าที่ตกลงในสัญญา 11 ตารางวา ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนหรือให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายเท่าราคาที่ดินคือตารางวาละ 120,000 บาทคำขอท้ายฟ้องโจทก์ประการแรกขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินเมื่อศาลอุทธรณ์ฟังว่าไม่สามารถเพิกถอนได้ จึงยกคำขอส่วนนี้ แต่คำขอท้ายฟ้องข้อ 2 ระบุว่า หากสภาพแห่งหนี้ไม่อาจบังคับได้ ขอให้จำเลยทั้งสามชำระค่าที่ดิน หมายความว่า เมื่อเพิกถอนนิติกรรมไม่ได้ก็ขอให้จำเลยทั้งสามชดใช้ค่าที่ดินส่วนเกิน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 ประการที่สามว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.6 ระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาขายเหมาหรือไม่ และจำเลยที่ 1 และที่ 3 ต้องร่วมรับผิดชอบชำระค่าที่ดินส่วนเกินแก่โจทก์หรือไม่ สัญญาขายเหมาคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อทรัพย์สินที่ผู้ขายเสนอขายหมดทั้งจำนวนในราคาที่ตกลงกันซึ่งผู้ซื้อต้องผูกพันชำระราคาและผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินทั้งหมดตามที่ตกลงกันไว้ ทั้งนี้ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซื้อขายจะมีปริมาณมากหรือน้อยกว่าที่คิดคำนวณได้สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ในส่วนของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ระบุตัวทรัพย์และส่วนของทรัพย์ที่จะซื้อจะขายไว้แน่นอน คือที่ดินโฉนดเลขที่ 78เนื้อที่ 107 ตารางวา แต่ในส่วนของราคาระบุว่าให้เพิ่มหรือลดลงได้ตามเนื้อที่ซึ่งยังไม่แน่นอนว่าจะมีราคาเท่าใด สัญญาเอกสารหมาย จ.6 จึงไม่ใช่สัญญาขายเหมา เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่โอนให้กันนั้นมีเนื้อที่ดินเกินกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา 11 ตารางวา จำเลยที่ 1 ในฐานะคู่สัญญาจึงต้องรับผิดชดใช้ราคาที่ดินส่วนที่เกินนี้แก่โจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 นั้น ได้ความจากคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ว่า ซื้อที่ดินของโจทก์ไปสร้างอาคารพาณิชย์ขายโดยมีจำเลยที่ 3 ร่วมดำเนินกิจการด้วยโดยจะทำให้รูปบริษัทจำกัด ปรากฏว่าบริษัทจำเลยที่ 2 จดทะเบียนเป็นบริษัทเมื่อวันที่ 11 เมษายน 2538 จำเลยที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจตามหนังสือรับรองเอกสารหมาย จ.3 จำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือหุ้นตามหนังสือบริคนธ์สนธิ เอกสารหมาย จ.4 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.6 ให้แก่จำเลยที่ 3 เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2538 ตามเอกสารหมาย จ.9 สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมายจ.6 ทำวันที่ 17 มีนาคม 2538 จากคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ประกอบกับพยานเอกสารหมาย จ.6 จ.3 จ.4 และ จ.9 รับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 กับที่ 3 ได้ตกลงจะสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินของโจทก์กับพวกก่อน จึงให้จำเลยที่ 1 ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เอกสารหมาย จ.6 กับโจทก์ ระหว่างนั้นก็ดำเนินการจดทะเบียนตั้งบริษัทจำเลยที่ 2 ขึ้น โดยมีจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจและจำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือหุ้นและเมื่อถึงกำหนดโอนจึงจดทะเบียนโอนเป็นชื่อจำเลยที่ 3 พฤติการณ์ดังกล่าวเชื่อว่าจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 3 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ ที่จำเลยที่ 1 และที่ 3 อ้างว่า ได้ขายที่ดินต่อให้แก่จำเลยที่ 3 โดยโจทก์ยินยอมแล้ว และฎีกาว่า จำเลยที่ 1 เป็นเพียงผู้ติดต่อขายที่ดินของโจทก์ให้แก่จำเลยที่ 3 โดยจำเลยที่ 3 ให้ค่าตอบแทนเป็นหุ้นในบริษัทจำเลยที่ 2 นั้นขัดกับคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ที่เบิกความว่า ร่วมกับจำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินของโจทก์เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ขาย ทั้งปรากฏในหนังสือบริคนห์สนธิ เอกสารหมาย จ.5 ว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการด้วยมิใช่เป็นเพียงผู้ถือหุ้นเท่านั้น เอกสารหมาย จ.5 ทำก่อนวันจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นของจำเลยที่ 3 จึงไม่เชื่อว่าการที่จำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทจำเลยที่ 2 เป็นค่าตอบแทนที่โจทก์โอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนักน่ารับฟังมากกว่าพยานจำเลยที่ 1 และที่ 3 ฎีกาของจำเลยที่ 1 และที่ 3 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

ข้อสังเกต** ตามฎีกานี้ สัญญาซื้อขายระบุตัวทรัพย์และจำนวนที่ดินที่ซื้อขายกันไว้แน่นอน แต่หากเพียงระบุโดยประมาณทั้งไม่กำหนดว่าตารางวาละเท่าไร ก็ถือว่าเป็นการขายแบบเหมา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 453 อันว่าซื้อขายนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
มาตรา 142 คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลที่ชี้ขาดคดีต้องตัดสิน ตามข้อหาในคำฟ้องทุกข้อ แต่ห้ามมิให้พิพากษาหรือคำสั่งให้สิ่งใด ๆ เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง เว้นแต่
(1) ในคดีฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์ ให้พึงเข้าใจว่าเป็นประเภท เดียวกับฟ้องขอให้ขับไล่จำเลย ถ้าศาลพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีเมื่อ ศาลเห็นสมควรศาลจะมีคำสั่งให้ขับไล่จำเลยก็ได้ คำสั่งเช่นว่านี้ให้ใช้ บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของจำเลยที่อยู่บน อสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้
(2) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกทรัพย์ใด ๆ เป็นของตนทั้งหมด แต่ พิจารณาได้ความว่าโจทก์ควรได้แต่ส่วนแบ่ง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ได้รับแต่ส่วนแบ่งนั้นก็ได้
(3) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงิน พร้อมด้วยดอกเบี้ยจนถึง วันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ย จนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษาก็ได้
(4) ในคดีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าหรือค่าเสียหายอันต่อเนื่อง คำนวณถึงวันฟ้อง เมื่อศาลเห็นสมควร ศาลจะพิพากษาให้ชำระค่า เช่าและค่าเสียหายเช่นว่านี้ จนถึงวันที่ได้ชำระเสร็จตามคำพิพากษา ก็ได้
(5) ในคดีที่อาจยกข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ของประชาชนขึ้นอ้างได้นั้นเมื่อศาลเห็นสมควรศาลจะยกข้อเหล่านั้น ขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาคดีไปก็ได้
(6) ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ชำระเงินพร้อมด้วยดอกเบี้ย ซึ่งมิได้มี ข้อตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยกันไว้ เมื่อศาลเห็นสมควรโดยคำนึง ถึงเหตุสมควรและความสุจริตในการสู้ความหรือการดำเนินคดี ศาล จะพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นกว่าที่โจทก์มีสิทธิ ได้รับตามกฎหมาย แต่ไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปีนับตั้งแต่วันฟ้อง หรือวันอื่นหลังจากนั้นก็ได้

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US