ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)

ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)
แม้การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งตนเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก็ถือว่า ผู้ขายได้สละการครอบครองที่ดินแล้ว ดังนั้น เมื่อผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามที่ซื้อมาจากผู้ขาย การซื้อขายย่อมสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

หมายเหตุ ที่ดินมือเปล่า คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้คือไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย หรือมีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินบางอย่าง เช่น ใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาต ส.ค.1 ใบจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบไต่สวน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6395/2551

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาเพิกถอนการโอนที่ดินเฉพาะส่วนตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ระหว่างจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการขอแบ่งแยกที่ดินส่วนของตนเนื้อที่ 81 ตารางวาเศษ ตามแผนที่ท้ายฟ้องออกจากส่วนของจำเลยที่ 2 แล้วโอนให้โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ตำบลบ่อพันขัน อำเภอสุวรรณภูมิ จังหวัดร้อยเอ็ด เนื้อที่ประมาณ 81 ตารางวา 2 ศอก ในส่วนที่ระบุว่าเป็นส่วนที่จำเลยที่ 1 ครอบครองและแบ่งขายให้โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ที่ดินตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 เนื้อที่ 2 งาน 61 ตารางวา เดิมเป็นของนายสอน นายพรมมา กับจำเลยทั้งสอง มีสิทธิครอบครองร่วมกัน วันที่ 9 พฤษภาคม 2525 และวันที่ 2 กรกฎาคม 2533 นายสอนและนายพรมมาถึงแก่กรรม หลังจากนั้นที่ดินทั้งแปลงตกเป็นของจำเลยทั้งสอง แล้วจำเลยทั้งสองแบ่งแยกการครอบครองจากกันเป็นสัดส่วน โดยจำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดิน เนื้อที่ 81 ตารางวาเศษ ด้านทิศตะวันออกตามแผนที่สังเขป ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้ ส่วนที่เหลือด้านทิศตะวันตกเป็นของจำเลยที่ 2 ต่อมาวันที่ 18 เมษายน 2535 จำเลยที่ 1 ตกลงขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามหนังสือสัญญาการซื้อขาย โดยรับเงินค่าที่ดินไปจากโจทก์และส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เข้าทำประโยชน์นับแต่นั้นตลอดมา วันที่ 15 และวันที่ 22 พฤษภาคม 2535 จำเลยทั้งสองจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินส่วนของนายสอนและนายพรมมาตามลำดับตามสารบัญจดทะเบียน ต่อมาในเดือนมกราคม 2543 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนให้โจทก์แล้วแต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2543 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนตามหนังสือสัญญาให้เฉพาะส่วน และสารบัญจดทะเบียน ก่อนคดีนี้จำเลยที่ 2 เคยฟ้องโจทก์เป็นจำเลยที่ 1 ในคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5368/2543 ของศาลชั้นต้น ในความผิดฐานบุกรุก แต่เมื่อศาลไต่สวนมูลฟ้องแล้วมีคำพิพากษาให้ยกฟ้องตามคำพิพากษา และคดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อ 2 ข ประการแรกที่ว่า ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ตำบลบ่อพันขัน อำเภอสุวรรณภูมิ จังหวัดร้อยเอ็ด เนื้อที่ 81 ตารางวา 2 ศอก ตามแผนที่สังเขป ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นคำพิพากษาที่ไม่ชอบ และเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองนั้น เห็นว่า จำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น ประเด็นดังกล่าวจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นแล้ว เพราะมิใช่ข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นศาลอุทธรณ์ซึ่งต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง แม้ศาลชั้นต้นรับรองให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงนี้ได้ ก็ไม่มีผลที่จะเป็นข้อยกเว้นหลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว อีกทั้งมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างเช่นว่านั้นได้แต่อย่างใด จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาตามประเด็นในข้อ 2 ข ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สำหรับปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ต่อไปที่ว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิที่จะฎีกาตามประเด็นในข้อ 2 ก ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แต่ผู้เดียวจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น ในประเด็นข้อนี้นอกจากจะยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น เพราะจำเลยที่ 2 มิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นศาลอุทธรณ์ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาเพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง เช่นเดียวกับที่ได้วินิจฉัยดังกล่าวข้างต้นแล้ว ทั้งยังเป็นข้อเท็จจริงที่คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 มิได้มีผลเกี่ยวข้องไปถึงจำเลยที่ 2 แต่ประการใดทั้งสิ้นอีกด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาในประเด็นข้อ 2 ก เช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ต่อไปว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 ที่ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ด้วยนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นหลักฐาน จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งตนเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ก็ถือว่าจำเลยที่ 1 ได้สละการครอบครองที่ดินแล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกการครอบครองที่ดินพิพาทออกจากส่วนของจำเลยที่ 2 เป็นที่เรียบร้อยก่อนแล้ว การซื้อขายย่อมสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 แม้ขณะซื้อที่ดินพิพาทจะมีข้อตกลงกันไว้ว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมโอนให้แก่โจทก์เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไปได้ทุกเมื่อก็ตาม ก็คงมีความหมายเพียงว่าหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แล้ว จำเลยที่ 1 ก็จะไปดำเนินการให้เท่านั้น หาใช่ว่าเป็นการบังคับจำเลยที่ 1 ที่จะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะมีความประสงค์เช่นนั้นหรือไม่ ข้อตกลงดังกล่าวจึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไปไม่ และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการครอบครองในที่ดินเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ได้ แม้ว่าสัญญาซื้อขายยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กันและโดยมีค่าตอบแทนทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินก็ตามที ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฎีกาของจำเลยที่ 2 และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ.
( ม.ล.ฤทธิเทพ เทวกุล - กีรติ กาญจนรินทร์ - ศิริชัย วัฒนโยธิน )
ศาลจังหวัดร้อยเอ็ด - นายวุฒิเกียรติ กิติคุณไพโรจน์
ศาลอุทธรณ์ภาค 4 - นายไชยยงค์ คงจันทร์

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US