สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า

สัญญาเช่า คำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการเช่า

- คำพิพากษาฎีกาที่ 377/2478 การเช่าไม่ใช่ทรัพยสิทธิ ตามมาตรา 722 และกฎหมายก็ไม่ห้ามผู้จำนองที่จะทำสัญญาให้เช่าทรัพย์ที่จำนอง ผู้รับจำนองจะขอให้ลบล้างการเช่าจากทรัพย์ที่จำนองไม่ได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 164/2495 การเช่าช่วงโดยผู้ให้เช่าเดิมยินยอมนั้น ผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามมาตรา 544 ผู้เช่าช่วงจึงหาเป็นบริวารของผู้เช่าไม่
ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าแต่ลำพัง โดยไม่ได้ฟ้องผู้เช่าช่วงเป็นจำเลยด้วย แม้ศาลจะพิพากษาขับไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าแล้วก็ดี ถ้าการเช่าช่วงนั้นได้กระทำโดยผู้ให้เช่าเดิมยินยอมแล้ว ผู้ให้เช่าเดิมจะขอให้ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะเป็นบริวารของผู้เช่า ซึ่งเป็นจำเลยไม่ได้ แต่ชอบที่จะว่ากล่าวกันต่างหากจากคดีนี้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 119/2509 สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุด จำเลยซึ่งเป็นบุตรผู้เช่าได้อยู่ในตึกพิพาทต่อ ก็ถือว่าอยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่า ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าจึงเป็นการชำระในนามของผู้เช่า ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยอย่างใด
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1430-1432/2510 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่า เมื่อก่อสร้างเสร็จให้ตึกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่ต่อมาเมื่อเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและใช้สิทธิครอบครองตึก เพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าได้ตามสัญญา เพราะกรณีเช่นนี้มิใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในตึกให้เจ้าของที่ดินหลังจากจำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยมาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่อย่างใด
- คำพิพากษาฎีกาที่ 219/2511 ผู้ร้องเช่าที่ดินซึ่งจำเลยมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ส. แม้ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนด ที่ดินที่ผู้ร้องเช่าอยู่ในเขตโฉนดของ ส. ส. ก็ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าด้วย เพราะเป็นเจ้าของรวมจำต้องรับผิดชอบร่วมกัน ต่อมาเมื่อ ส. โอนที่ดินส่วนนี้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวยังคงอยู่ หาได้ระงับไปด้วยไม่ โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่านั้นด้วย
- คำพิพากษาฎีกาที่ 379/2511 จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดา หาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่ จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระภายหลังโจทก์บอกเลิกไปแล้ว หาทำให้สัญญาที่โจทก์บอกเลิกไปแล้วมีผลให้ต้องผูกพันโจทก์แต่ประการใด
- คำพิพากษาฎีกาที่ 411/2511 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านและทำการค้าขาย มีกำหนด 15 ปี เมื่อครบสัญญาให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ดังนี้ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงกันอย่างตรงไปตรงมา ไม่มีเงื่อนไขอะไรที่จะเป็นเหตุให้สัญญาเป็นโมฆะ เมื่อตามสัญญาเช่าไม่ได้บังคับว่าจำเลยผู้เช่าจะต้องปลูกบ้านเมื่อใด ก็ย่อมเป็นสิทธิของจำเลยที่จะเลือกปฏิบัติได้ภายในระยะเวลาแห่งสัญญานั้น กรณีมิใช่เรื่องเงื่อนใขบังคับก่อนที่จะสำเร็จได้หรือไม่แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้เท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 152 สัญญาเช่าจึงไม่เป็นโมฆะ
- คำพิพากษาฎีกาที่ 162/1512 เงินค่าแป๊ะเจี๊ยะ คือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าแม้จำเลยผู้เช่าจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2521/2516 ผู้ที่มิใช่เจ้าของทรัพย์ ย่อมไม่มีสิทธิที่จะนำทรัพย์นั้นไปจำนอง แม้เอกสารต่อท้ายสัญญาจำนองจะมีข้อความระบุว่าผู้จำนองได้จำนองสิ่งปลูกสร้างซึ่งได้ปลูกสร้างขึ้นภายหลังจำนองด้วย ข้อความดังกล่าวก็ย่อมหมายถึงสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จำนองเท่านั้นไม่รวมถึงทรัพย์ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกด้วย ผู้รับจำนองจึงไม่มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายสิ่งปลูกสร้างของบุคคลภายนอก ซึ่งได้ปลูกสร้างไว้บนที่ดินของผู้จำนอง - คำพิพากษาฎีกาที่ 335/2521 สัญญาเช่าระบุว่าไม่ให้เช่าช่วง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร การที่ผู้ให้เช่าอนุญาตด้วยวาจาเป็นการสละเงื่อนไขที่ต้องได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรผู้เช่าไม่ผิดสัญญาข้อนี้ เมื่อเกิดการเช่าช่วงโดยชอบแล้ว จะเกิดสัญญาเช่าขึ้นสองฉบับ คือสัญญาระหว่างผู้ให้เช่า (เดิม) กับผู้เช่า ซึ่งเป็นสัญญาเช่าฉบับเดิมกับสัญญาระหว่างผู้เช่าเดิม (หรือผู้ให้เช่าช่วง) กับผู้เช่าช่วง
- คำพิพากษาฎีกาที่ 330/2522 ผู้เช่าให้เช่าโดยผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าได้เลิกสัญญากับผู้เช่า แต่ผู้เช่ากับผู้เช่าช่วงยังผูกพันอยู่โดยการเช่าระหว่างกัน ผู้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1264/2523 เงินค่าหน้าดินที่ผู้เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อผู้เช่าจะได้เช่า เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าเช่นเดียวกับเงินกินเปล่า ไม่ทำให้เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าเช่าธรรมดา
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2826/2526 การที่จำเลยจะต้องยกอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งต่างหากจากค่าเช่าซึ่งมีเพียงเล็กน้อย ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่า มุ่งจะผูกพันกันเป็นเวลาถึง 10 ปี โดยจำเลยต้องการเวลานาน ส่วนโจทก์ต้องการอาคารและสิ่งปลูกสร้าง สัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์จำเลยต้องผูกพันตามนั้น จะบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยก่อนครบกำหนด 10 ปี หาได้ไม่
- คำพิพากษาฎีกาที่ 5859/2530 แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์ และ ว. ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของ ว. จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของ ว. แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2526/2531 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
- คำพิพากษาฎีกาที่ 3249/2531 การที่จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2508 มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525 เป็นต้นไป นั้น ถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น เมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วย่อมสมบูรณ์ใช้บังคับได้ แม้โจทก์รับโอน ที่พิพาทมาก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าก็ต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
- คำพิพากษาฎีกาที่ 4215/2531 โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนต์และเครื่องอุปกรณ์ฉายภาพยนต์ต่อมา บ. นำทรัพย์สินดังกล่าวไปให้จำเลยเช่าช่วง โดยได้รับความยินยอมจากโจทก์ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงทรัพย์สินของโจทก์โดยชอบ หาใช่เป็นบริวารของ บ. ไม่ จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าให้โจทก์โดยตรงตามมาตรา 545 และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ บ. สิ้นสุดลง ก็ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลย กับ บ. สิ้นสุดลงด้วย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์นับแต่นั้น แต่เมื่อจำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าช่วงอยู่ จำเลยก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนถึงวันที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนโจทก์
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2725/2532 จำเลยซื้ออาคารพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไป แม้อาคารพิพาทยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม จำเลยผู้ซื้อต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
- คำพิพากษาฎีกาที่ 6275/2534 พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 28 บัญญัติว่า การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตาม พ.ร.บ.นี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตาม พ.ร.บ.นี้ระงับไป การที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้เจำเลยเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
- คำพิพากษาฎีกาที่ 498/2536 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารของตนมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 สัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่ และแม้ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทระหว่าง ห. กับจำเลยที่ได้ยื่นคำขอไว้ในวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของ ห. เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 อันเป็นวันก่อนจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห. ซึ่งเป็น ผู้รับโอนจึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ที่ ห. ได้ทำไว้ก่อนตามมาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่ 13 สิงหาคม 2530 ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าวด้วย
- คำพิพากษาฎีกาที่ 7331/2537 ส. ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวต่อไป และได้บอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถว เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์
- คำพิพากษาฎีกาที่ 234/2538 โจทก์ได้เช่าที่ดินจาก ส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส. ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับ ส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา 3 ปีแล้ว แต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 862/2538 จำเลยที่ 1 และที่ 2 เสียเงินค่าใช้จ่ายปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทก็เพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ที่เช่า ส่วนเงินแป๊ะเจี๊ยะ ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า หาก่อให้เกิดสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่
- คำพิพากษาฎีกาที่ 1248/2538 บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจาก ส. ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่า โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่า จำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่ และ ส. ในฐานะผู้เช่าเดิม ได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้ให้เช่าตึกแถวแล้ว ถือได้ว่าโจทก์และ ส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 วรรคหนึ่ง การโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อน แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วย แม้โจทก์จำเลยหรือ ส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์ จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่า เมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย
- คำพิพากษาฎีกาที่ 10227/2539 โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โดยรับโอนสิทธิการเช่ามาจากบริษัท ล. มีกำหนด 6 ปี และจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยทำสัญญาเช่าช่วงตึกพิพาทมาจากบริษัท ล. มีกำหนด 25 ปี โดยมิได้จดทะเบียน ซึ่งการเช่าเกินกว่า 3 ปี มาตรา 538 บังคับว่าต้องจดทะเบียน การเช่าของโจทก์และการเช่าช่วงของจำเลยเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน จึงต้องถือว่าโจทก์ซึ่งได้จดทะเบียนสิทธิของตนก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าจำเลยตามมาตรา 543(2) กล่าวคือต้องถือวันจดทะเบียนเป็นสำคัญ การที่จำเลยได้ครอบครองตึกพิพาทและทำสัญญาเช่าก่อนโจทก์ไม่มีความสำคัญในเรื่องนี้ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 698/2540 เดิมจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับ อ. ต่อมา อ.ทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อ อ. ถึงแก่กรรม ตึกแถวพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 1 ซึ่งรับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 มาจาก อ. ตามมาตรา 569 วรรคสอง การอยู่ในตึกแถวพิพาทของจำเลยที่ 2 จึงเป็นการอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุแล้วและโจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 2 เพิกเฉยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมาโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทซึ่งไม่เกี่ยวกับโจทก์ย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากที่ดินพิพาทและให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดชดใช้ค่าเสียหายกับจำเลยที่ 1 ได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 5337/2540 จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณามีกำหนด 30 ปี เมื่อโจทก์และจำเลยมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่า และได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานแล้ว แต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้ เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อน มีกำหนดเวลา 30 วัน การที่จำเลยได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจที่มอบอำนาจให้ผู้มอบอำนาจจากโจทก์ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยในเวลาต่อมาเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าจึงเป็นการไม่ชอบ การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่า จึงเป็นการขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียน ซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า มิใช่การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า หรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าได้ไม่ขัดดต่อมาตรา 538
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2297/2541 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาท จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินดังกล่าวให้แก่ ท. หลังจากนั้น ท. ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้แม้หลังจากทำสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามมาตรา 1418 วรรคท้าย แต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลย ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก การสิ้นไปของสิทธิเก็บกินหามีผลทำให้สัญญาเช่าระงับไปไม่ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
- คำพิพากษาฎีกาที่ 206/2542 สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ซึ่งกำหนดอายุการเช่าไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกัน เมื่อปรากฎว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนด แห่งสัญญาเช่าข้อที่ 5 และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่า ตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6 ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้นความรับผิดตามสัญญา ที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้
- คำพิพากษาฎีกาที่ 8534/2542 การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปี โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา
- คำพิพากษาฎีกาที่ 3254/2545 สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินที่สามีโจทก์และโจทก์ปลูกอ้อยส่งขายให้แก่สามีจำเลย เมื่อสามีจำเลยถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเป็นผู้รับซื้ออ้อยจากสามีโจทก์และโจทก์แทน โจทก์จึงมิได้เป็นผู้เช่า ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดิน ต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา สิทธิการเช่าก็ยังคงเป็นของสามีโจทก์ หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า ก็ชอบที่สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลย เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าก็ไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป
- คำพิพากษาฎีกาที่ 2744/2546 จำเลยปลูกบ้านลงในที่ดินที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินที่เช่าถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวของโจทก์ตลอดมา และโจทก์ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่า ที่ดินอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ที่ดินดังกล่าวจึงยังมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดและล่วงเลยเวลาที่โจทก์ผ่อนผันให้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป โจทก์ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ทนายความประชาชน
ชมรมปรึกษาคดีฟรี ทั่วประเทศฯ (ช ป.ท.)
hello! I am an admin of the People's Lawyer - Free Legal Consultation Club Nationwide (Chor.Por.T.A.) giving advice - like a relative - free of charge, call or add Line 089 214 2456
สวัสดี! ฉันเป็นแอดมินของทนายความประชาชน - ชมรมปรึกษาคดีฟรีทั่วประเทศฯ (ช.ป.ท.) ให้คำปรึกษา- ดุจญาติมิตร - ไม่คิดค่าใช้จ่าย โทร.หรือ แอดไลน์ 089 214 2456


X
STILL NOT SURE WHAT TO DO?
We are glad that you preferred to contact us. Please fill our short form and one of our friendly team members will contact you back.
Form is not available. Please visit our contact page.
X
CONTACT US