ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)

ข้อตกลงซื้อขายที่ดินมือเปล่า (น.ส. 3ก)
แม้การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งตนเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก็ถือว่า ผู้ขายได้สละการครอบครองที่ดินแล้ว ดังนั้น เมื่อผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามที่ซื้อมาจากผู้ขาย การซื้อขายย่อมสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

หมายเหตุ ที่ดินมือเปล่า คือ ที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อย่างหนึ่งอย่างใดใน 4 อย่างต่อไปนี้คือไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

ที่ดินมือเปล่านั้นอาจจะไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างหนึ่งอย่างใดเลย หรือมีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินบางอย่าง เช่น ใบเหยียบย่ำ ตราจองที่เป็นใบอนุญาต ส.ค.1 ใบจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบไต่สวน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6395/2551

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาเพิกถอนการโอนที่ดินเฉพาะส่วนตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ระหว่างจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการขอแบ่งแยกที่ดินส่วนของตนเนื้อที่ 81 ตารางวาเศษ ตามแผนที่ท้ายฟ้องออกจากส่วนของจำเลยที่ 2 แล้วโอนให้โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ตำบลบ่อพันขัน อำเภอสุวรรณภูมิ จังหวัดร้อยเอ็ด เนื้อที่ประมาณ 81 ตารางวา 2 ศอก ในส่วนที่ระบุว่าเป็นส่วนที่จำเลยที่ 1 ครอบครองและแบ่งขายให้โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ที่ดินตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 เนื้อที่ 2 งาน 61 ตารางวา เดิมเป็นของนายสอน นายพรมมา กับจำเลยทั้งสอง มีสิทธิครอบครองร่วมกัน วันที่ 9 พฤษภาคม 2525 และวันที่ 2 กรกฎาคม 2533 นายสอนและนายพรมมาถึงแก่กรรม หลังจากนั้นที่ดินทั้งแปลงตกเป็นของจำเลยทั้งสอง แล้วจำเลยทั้งสองแบ่งแยกการครอบครองจากกันเป็นสัดส่วน โดยจำเลยที่ 1 ครอบครองที่ดิน เนื้อที่ 81 ตารางวาเศษ ด้านทิศตะวันออกตามแผนที่สังเขป ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทคดีนี้ ส่วนที่เหลือด้านทิศตะวันตกเป็นของจำเลยที่ 2 ต่อมาวันที่ 18 เมษายน 2535 จำเลยที่ 1 ตกลงขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามหนังสือสัญญาการซื้อขาย โดยรับเงินค่าที่ดินไปจากโจทก์และส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เข้าทำประโยชน์นับแต่นั้นตลอดมา วันที่ 15 และวันที่ 22 พฤษภาคม 2535 จำเลยทั้งสองจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินส่วนของนายสอนและนายพรมมาตามลำดับตามสารบัญจดทะเบียน ต่อมาในเดือนมกราคม 2543 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนให้โจทก์แล้วแต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2543 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนตามหนังสือสัญญาให้เฉพาะส่วน และสารบัญจดทะเบียน ก่อนคดีนี้จำเลยที่ 2 เคยฟ้องโจทก์เป็นจำเลยที่ 1 ในคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5368/2543 ของศาลชั้นต้น ในความผิดฐานบุกรุก แต่เมื่อศาลไต่สวนมูลฟ้องแล้วมีคำพิพากษาให้ยกฟ้องตามคำพิพากษา และคดีถึงที่สุดแล้ว ปัญหาตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อ 2 ข ประการแรกที่ว่า ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้เพิกถอนการโอนที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 466 ตำบลบ่อพันขัน อำเภอสุวรรณภูมิ จังหวัดร้อยเอ็ด เนื้อที่ 81 ตารางวา 2 ศอก ตามแผนที่สังเขป ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 นั้น เป็นคำพิพากษาที่ไม่ชอบ และเป็นปัญหาที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองนั้น เห็นว่า จำเลยทั้งสองมิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น ประเด็นดังกล่าวจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นแล้ว เพราะมิใช่ข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นศาลอุทธรณ์ซึ่งต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง แม้ศาลชั้นต้นรับรองให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงนี้ได้ ก็ไม่มีผลที่จะเป็นข้อยกเว้นหลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว อีกทั้งมิใช่เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่จำเลยทั้งสองมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างเช่นว่านั้นได้แต่อย่างใด จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาตามประเด็นในข้อ 2 ข ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สำหรับปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ต่อไปที่ว่า จำเลยที่ 2 มีสิทธิที่จะฎีกาตามประเด็นในข้อ 2 ก ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แต่ผู้เดียวจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า สำหรับจำเลยที่ 2 นั้น ในประเด็นข้อนี้นอกจากจะยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น เพราะจำเลยที่ 2 มิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นศาลอุทธรณ์ จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาเพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง เช่นเดียวกับที่ได้วินิจฉัยดังกล่าวข้างต้นแล้ว ทั้งยังเป็นข้อเท็จจริงที่คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 มิได้มีผลเกี่ยวข้องไปถึงจำเลยที่ 2 แต่ประการใดทั้งสิ้นอีกด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาในประเด็นข้อ 2 ก เช่นกัน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ต่อไปว่า คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 ที่ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ด้วยนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เป็นหลักฐาน จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งตนเป็นเจ้าของเฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ก็ถือว่าจำเลยที่ 1 ได้สละการครอบครองที่ดินแล้ว ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ได้แบ่งแยกการครอบครองที่ดินพิพาทออกจากส่วนของจำเลยที่ 2 เป็นที่เรียบร้อยก่อนแล้ว การซื้อขายย่อมสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 แม้ขณะซื้อที่ดินพิพาทจะมีข้อตกลงกันไว้ว่าจำเลยที่ 1 ยินยอมโอนให้แก่โจทก์เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไปได้ทุกเมื่อก็ตาม ก็คงมีความหมายเพียงว่าหากโจทก์ประสงค์จะให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แล้ว จำเลยที่ 1 ก็จะไปดำเนินการให้เท่านั้น หาใช่ว่าเป็นการบังคับจำเลยที่ 1 ที่จะต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะมีความประสงค์เช่นนั้นหรือไม่ ข้อตกลงดังกล่าวจึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไปไม่ และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนสิทธิการครอบครองในที่ดินเฉพาะส่วนของตนให้แก่โจทก์ได้ แม้ว่าสัญญาซื้อขายยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กันและโดยมีค่าตอบแทนทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินก็ตามที ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อนี้ฟังขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฎีกาของจำเลยที่ 2 และให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ.
( ม.ล.ฤทธิเทพ เทวกุล - กีรติ กาญจนรินทร์ - ศิริชัย วัฒนโยธิน )
ศาลจังหวัดร้อยเอ็ด - นายวุฒิเกียรติ กิติคุณไพโรจน์
ศาลอุทธรณ์ภาค 4 - นายไชยยงค์ คงจันทร์