สัญญาจะซื้อจะขายมีผลอย่างไรกับสัญญาซื้อขาย

คู่สัญญาทำสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อตกลงว่าผู้จะซื้อตกลงจะไม่ทำการดัดแปลงต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและผู้จะขาย กับจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร ต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว ทางผู้ซื้อได้ทำผิดสัญญาดังกล่าว มีปัญหาว่า การที่ผู้ซื้อได้ซื้อทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแล้ว การกระทำผิดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เป็นการโต้แย้งสิทธิของผู้ขายหรือไม่ ในเรื่องนี้ศาบฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2542/2553

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น การทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย.
________________________________
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่กระทำให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนสิ่งก่อสร้างดังกล่าวให้อยู่ในสภาพเดิมได้โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 113,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับชดใช้เบี้ยปรับอีกวันละ 1,000 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม

จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและให้บังคับโจทก์คืนเงินประกัน 27,440 บาท และค่าบำรุงรักษาถนน 3,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสอง ให้โจทก์ทำบ่อบำบัดน้ำเสียให้แล้วเสร็จใน 90 วัน กับให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมผ่านถนนหน้าบ้านจำเลยทั้งสองถึงถนนหลวง หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์คืนเงิน 3,000 บาท แก่จำเลยทั้งสอง ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ปลูกสร้างต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 50,000 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 100 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม ยกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้โจทก์คืนเงินค่าบำรุงรักษาถนน 3,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า การที่จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารดังกล่าวเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย คดีนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองตกลงจะไม่ทำการดัดแปลง ต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ กับจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ปรากฏในการทำสัญญาซื้อขายว่ามีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อตกลงดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ส่วนที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติมนั้น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง หากการต่อเติมอาคารของจำเลยทั้งสองจะเป็นการผิดต่อกฎหมายอย่างไร เป็นเรื่องของพนักงานเจ้าหน้าที่ที่จะดำเนินการกับจำเลยทั้งสอง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติมดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารสิ่งก่อสร้างดังกล่าว ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้นบางส่วน

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอที่ให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างเพิ่มเติม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
( อร่าม เสนามนตรี - อร่าม แย้มสอาด - สิงห์พล ละอองมณี )
ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ - นายประยุทธ ไชยพิณ
ศาลอุทธรณฺ์ - นายชำนาญ รวิวรรณพงษ์