สัญญาเช่าช่วง | สัญญาเช่าไม่มีกำนหดระยะเวลา

สัญญาเช่าช่วง การบอกเลิกสัญญา
เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วงไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีกแต่ประการใด การที่ผู้เช่าช่วงยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าช่วงตลอดมาถือว่าได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ เมื่อผู้ให้เช่าช่วงได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว โดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๘ สัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงตั้งแต่วันดังกล่าว ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่ยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่าช่วงจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้

การเรียกเอาค่าเสียหายนั้นได้แก่เรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น เจ้าหนี้จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ แม้กระทั่งเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3409/2545

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าช่วงที่ดินพิพาทจากโจทก์ครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว จำเลยผิดสัญญาไม่ก่อสร้างอาคารตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลยและฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การและต่อสู้ว่าสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าช่วงมีกำหนดเวลา 30 ปี บัดนี้ยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่า คำมั่นจึงสิ้นผลโดยมิได้เป็นประเด็นข้อพิพาทตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดนั้น ถือว่าเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามป.วิ.พ. มาตรา 247 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีก การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมา ถือว่าโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามป.พ.พ. มาตรา 570 เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้วสัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์อ้างว่าการที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถส่งมอบที่ดินคืนแก่การรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนนั้น เห็นว่า ค่าเสียหายดังกล่าวมิใช่ค่าเสียหายโดยตรงจากการที่จำเลยคงอยู่ในที่ดินที่เช่าแต่เป็นค่าเสียหายอันเกิดแก่พฤติการณ์พิเศษในกรณีไม่ชำระหนี้ ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องที่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้คาดเห็น หรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์ล่วงหน้าก่อนแล้ว ตามป.พ.พ. มาตรา 222 วรรคสองบัญญัติไว้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นข้อเท็จจริงดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษนี้ได้

โจทก์ฟ้อง ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากพื้นที่เช่า และรื้อย้ายสิ่งของออกจากที่ดินที่เช่าและปรับพื้นที่ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน ๘๘๑,๒๕๐ บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ ๒๙๓,๗๕๐ บาท นับแต่เดือนกรกฎาคม ๒๕๓๘ เป็นต้นไป จนกว่าจำเลยจะรื้อย้ายสิ่งของและปรับพื้นที่ส่งมอบคืนแก่โจทก์

จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า นายนิพนธ์ วงษ์ตระหง่าน ไม่มีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่า การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษา ยกฟ้อง ให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้ ๔๐,๐๐๐ บาท
โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าพิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทย มีกำหนดเวลา ๓๐ ปี โจทก์ให้จำเลยเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวบางส่วนเนื้อที่ ๕ ไร่ มีกำหนดเวลา ๒ ปี โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะพิจารณาต่อสัญญาให้ตามเงื่อนไขอายุสัญญาที่โจทก์ทำไว้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงหากจำเลยมีความประสงค์จะเช่าช่วงต่อไปอีกจะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร และจำเลยต้องสร้างอาคารแถวเดี่ยวชั้นเดียวจำนวน ๖๐ คูหา เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วอาคารก่อสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาต่อมาเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงดังกล่าวแล้ว โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าช่วงที่ดินต่อไปอีกมีกำหนดเวลา ๒ ปี ส่วนข้อตกลงอื่น ๆ ให้เป็นไปตามสัญญาเช่าช่วงเดิม เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าช่วงฉบับนี้แล้ว จำเลยมีหนังสือขอต่อสัญญาเช่าช่วง แต่โจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีก และจำเลยยังครอบครองที่ดินทีเช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาจนวันที่ ๒๗ มกราคม ๒๕๒๗ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลย แต่จำเลยยังครอบครองที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เรื่อยมาจนวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๓๗ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลยอีกโดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๘ และไม่ยอมรับชำระค่าเช่าจากจำเลย

มีปัญหาต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าช่วงที่ดินแล้ว จำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่า คำมั่นจึงสิ้นผลจำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาโดยโจทก์กับจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ ถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป และได้บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้นั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าช่วงที่ดินพิพาทจากโจทก์ บัดนี้ครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าช่วงแล้ว และจำเลยผิดสัญญาไม่ก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ๒ ชั้นตามสัญญา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงแก่จำเลย และฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้ว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าช่วงมีกำหนดเวลา ๓๐ ปี บัดนี้ยังไม่ครบกำหนดเวลาตามสัญญาและจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า ๑. สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยมีกำหนดเวลาเช่าถึงวันที่ ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๘ หรือไม่ ๒. จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ และโจทก์บอกเลิกสัญญาชอบหรือไม่ ๓. โจทก์เสียหายเพียงใด คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้เช่าหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ให้คำมั่นจะให้เช่าต้องผูกพันตามคำมั่นจึงไม่อาจถือว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและในศาลอุทธรณ์ฉะนั้นการที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้สนองคำมั่นของโจทก์ก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าคำมั่นจึงสิ้นผลอีก จึงต้องห้ามมิให้ฎีกา ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๔๙ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ข้อเท็จจริงจึงฟังได้เป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า โจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าช่วงกันอีกแต่ประการใด การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าตลอดมาถือว่าโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าช่วงใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว โดยให้มีผลเป็นการเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๘ สัญญาเช่าช่วงย่อมระงับลงตั้งแต่วันดังกล่าว จำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า โจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด สำหรับที่โจทก์เรียกร้องค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ จนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่านั้น พยานโจทก์ซึ่งล้วนเป็นพนักงานของโจทก์เบิกความลอย ๆ ว่าหากโจทก์นำที่ดินที่เช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ ๒๐๐,๐๐๐ บาท โดยโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานอื่นมาสนับสนุน จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้เท่ากับอัตราค่าเช่าในขณะเลิกสัญญา คือเดือนละ ๘๘,๗๖๘ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ จนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่า แต่ที่โจทก์อ้างว่า การที่จำเลยยังคงประกอบกิจการอยู่ในที่ดินที่เช่า ทำให้โจทก์ไม่สามารถส่งมอบที่ดินคืนแก่การรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐,๐๐๐ บาท ซึ่งหากโจทก์ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวมา โจทก์สามารถนำไปฝากธนาคารประเภทฝากประจำ จะได้ดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๑๑.๒๕ ต่อปี เป็นเงินเดือนละ ๙๓,๗๕๐ บาท นั้น เห็นว่า ค่าเสียหายดังกล่าวมิใช่ค่าเสียหายโดยตรงจากการที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่า แต่เป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษในกรณีไม่ชำระหนี้ ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องที่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์ล่วงหน้าก่อนแล้ว ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๒๒๒ วรรคสอง บัญญัติไว้ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นข้อเท็จจริงดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษนี้ได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษากลับ ให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายสิ่งของออกไปจากที่ดินที่เช่า และส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยพร้อมบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยชำระเงินเดือนละ ๘๘,๗๖๘ บาท นับแต่เดือนเมษายน ๒๕๓๘ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
( ประชา ประสงค์จรรยา - ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ - องอาจ โรจนสุพจน์ )
นายนิพันธ์ ช่วยสกุล ผู้ช่วยฯ
ร.ท. นิตินาถ บุญมา ย่อ
นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ
นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 222 การเรียกเอาค่าเสียหายนั้นได้แก่เรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น
เจ้าหนี้จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ แม้กระทั่งเพื่อความเสียหาย อันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือ ควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว
มาตรา 370 ถ้าสัญญาต่างตอบแทนมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการก่อให้เกิดหรือโอนทรัพยสิทธิในทรัพย์เฉพาะสิ่ง และทรัพย์นั้นสูญหรือเสียหายไปด้วยเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษลูกหนี้มิได้ไซร้ ท่านว่าการสูญหรือเสียหายนั้นตกเป็นพับแก่เจ้าหนี้
มาตรา 387 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้อีก ฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้
มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่า ผู้นั้นทำละเมิด จำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น