เช่าที่ดินปากเปล่าไม่มีสัญญาเช่า

มักจะมีคำถามกันอยู่เสมอ ๆ ว่า การเช่าบ้านหรือเช่าดินโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากัน แต่ก็จ่ายค่าเช่ากันมาตลอดนั้น หากต่อมาผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ากัน อย่างนี้จะทำอย่างไร จะทำหนังสือบอกกล่าวทวงถาม หรือฟ้องร้องเรียกค่าเช่าได้หรือไม่ และถ้าเขาไม่ชำระจะทำอย่างไร ในคำพิพากษาฎีกาเรื่องนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์แถลงยอมรับว่าโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้วโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยาน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4525/2542

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพิพาทโดยซื้อที่ดินมาจาก ว. จำเลยได้เช่าจาก ว. ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท นับแต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินมา จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์ เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า แม้โจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่า แต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดินที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือน แม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า เมื่อโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

________________________________

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วน จำกัด มีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการกระทำการแทนจำเลยที่ 1 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 8077, 8078, 8079, 8080, 8081, 8082, 8083, 8084, 8085 และ 4354ตำบลทุ่งวัดดอน (บ้านทราย) อำเภอยานนาวา (บางรัก) กรุงเทพมหานคร ซึ่งโจทก์มีกรรมสิทธิ์อยู่ 4 ใน 10 ส่วน ของที่ดินแต่ละแปลง คิดเป็นเนื้อที่รวมทั้งหมด 367 เศษ 1ส่วน 5 ตารางวา โดยโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวซึ่งเป็นมรดกของนายไว้ วัฒนาภา จากนางวนิดา วัฒนาภา ผู้จัดการมรดกของนายไว้เมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2528 จำเลยทั้งสองได้ร่วมกันใช้ประโยชน์ตั้งโรงงานผลิตน้ำซีอิ๊วเต็มเนื้อที่ดินดังกล่าว ก่อนที่โจทก์จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์มา เดิมจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินนั้น จากนายไว้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท เมื่อโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาแล้ว จำเลยทั้งสองไม่เคยชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เลย คิดถึงวันที่ 20 มิถุนายน 2539 อันเป็นวันที่โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่นเป็นเวลา 10 ปี 10 เดือน 28 วัน เป็นค่าเช่ารวมทั้งสิ้น 13,093,333.33 บาท โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 13,093,333.33 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าจากจำเลยทั้งสองโดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ จึงไม่อาจฟ้องร้องบังคับได้ ขอให้ยกฟ้อง

ระหว่างพิจารณา จำเลยทั้งสองยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดข้อกฎหมายเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเช่าที่ดินตามฟ้องจากจำเลยทั้งสองเพราะไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ทั้งฟ้องโจทก์ขาดอายุความแล้ว ศาลชั้นต้นสอบถามโจทก์เกี่ยวกับหลักฐานการเช่าหรือสัญญาเช่าแล้ว โจทก์แถลงว่าโจทก์ไม่มีเอกสารดังกล่าว ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานโจทก์จำเลย แล้วพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องให้บังคับตามสัญญาเช่าแต่โจทก์ฟ้องในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสิบแปลง เพื่อขอแบ่งผลประโยชน์หรือดอกผลจากการที่จำเลยทั้งสองใช้ที่ดินของโจทก์ แม้โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดชอบก็ตาม ศาลควรให้โจทก์จำเลยสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อน การที่ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้งดสืบพยาน จึงไม่ชอบนั้น เห็นว่า เมื่อพิจารณาสภาพแห่งข้อหาของโจทก์แล้วโจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน 10 แปลง โดยซื้อที่ดินส่วนของนายไว้ จากนางวนิดา ผู้จัดการมรดกของนายไว้ เดิมจำเลยทั้งสองได้ร่วมกันใช้ประโยชน์ตั้งโรงงานผลิตซีอิ๊วเต็มเนื้อที่ดินดังกล่าว โดยส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนายไว้ จำเลยทั้งสองได้เช่าจากนายไว้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาทนับแต่โจทก์ได้ซื้อที่ดินของนายไว้ จำเลยทั้งสองไม่เคยชำระค่าเช่าส่วนของโจทก์ให้แก่โจทก์เลย จึงขอให้บังคับจำเลยนำค่าเช่าที่ดินไปชำระให้แก่โจทก์แสดงว่าโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า แม้โจทก์จะฎีกาว่าไม่ได้ฟ้องเรียกค่าเช่าแต่เป็นการฟ้องเรียกค่าตอบแทนจากการใช้ที่ดิน แต่ค่าตอบแทนที่กำหนดจำนวนแน่นอนเป็นรายเดือน แม้จะเรียกชื่ออย่างอื่นที่แท้ก็คือค่าเช่า เมื่อโจทก์แถลงยอมรับว่าโจทก์ไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับผิดแล้วโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยาน

พิพากษายืน
( เหล็ก ไทรวิจิตร - พันธาวุธ ปาณิกบุตร - กิติยาภรณ์ อาตมียะนันทน์ )
___________________________________________________________
มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี